הסבת נדל"ן למגורים – לא רעיון חדש, אך התזמון נדיר

מיזמים להסבת שטחים משרדיים לדיור בר-השגה נוסו בעבר ונתקלו לא פעם בבעיית רווחיות. אבנר גרינברג סבור כי לנוכח האצת העבודה מהבית, הלמידה מרחוק והשירות המקוון – התמונה נראית אחרת

אבנר גרינברג

בהנחה שמגמת העבודה מהבית, הלמידה מרחוק והשירותים המקוונים תגבר, אם או בלי קשר ישיר למגפת הקורונה, אחת ההשלכות לכך תהיה התפנות שטחים נרחבים בבנייני משרדים (ציבוריים ופרטיים) ובמוסדות החינוך. לכן, כבר כעת צריך לחשוב על רעיונות להסבת שטחים אלה לדיור בר-השגה.

זהו כמובן איננו רעיון מקורי. מיזמים עסקיים הנוגעים בתובנה זו כבר בוצעו, גם אם לא בהיקף משמעותי. הקורונה, עם זאת, יוצרת תנאים נוחים ליישום מודל להסבה מאסיבית של נדל"ן כדי לטפל בבעיית יוקר הדיור במרכזי הערים ובמקומות נוספים. מודל שכזה יוכל לאפשר לצעירים ולזוגות צעירים להתגורר במרכזי הערים בדירות קומפקטיות ובעלות סבירה, יותר סטודנטים יוכלו לגור בקמפוסים של אוניברסיטאות ומכללות. הסבת נדל"ן משרדי לדיור בר השגה תפחית גם את היקף הנסיעות היומיות מהבית למקום העבודה או הלימודים, ותסייע בצמצום העומס בכבישים ובמערך ההסעה ההמונית. איכות האוויר בערים תשתפר, היכולת לשמור על שטחים ירוקים תשתפר והיצע הדירות כאמור יעלה משמעותית.

בניית מגדלי משרדים בתל אביב. ההסבה היא רעיון מורכב לביצוע. צילום: אייל טואג

פרויקטים כאלה נוסו בעולם, בעיקר בעת תקופות שפל, אך נתקלו לא פעם במהמורות הפוגעות בהיתכנותם וברווחיותם. מנגד, המחסור החריף ביחידות דיור מניע רשויות מוניציפאליות להגמיש את תקנות התכנון והבנייה ולהציע תמריצים להפיכת מבנים מסחריים למתחמי דיור. ניתוחים מקצועיים מפורטים מצביעים על פוטנציאל רב בהקשר זה. אפשר לשער שאחרי הקורונה תאפשר הירידה בפעילות העסקית לצד המעבר המואץ לשירותים מקוונים, לפתיחות גדולה בעניין. התזמון הוא נדיר.

מרבית מיזמי ההסבה הגדולים בוצעו בעולם על-ידי יזמים פרטיים למטרות רווח, ולכן הם מציעים דירות בסטנדרט גבוה ובמחיר יחסית גבוה. נדיר למצוא פרויקטים שמטרתם לספק דיור בר-השגה אמיתי. אני סבור שהנסיבות הנוכחיות יוצרות הזדמנות לאזן את מודל הרווחיות העסקית במודל הרווחה. הדבר יהיה כרוך כמובן בנכונות להפנות תקציבים להשגת יעד זה וביותר גמישות סביב חוקי התכנון והבנייה. לדעתי, מה שנחוץ קודם כל הוא לגייס לרעיון קואליציה רחבה המורכבת מגופים אזרחיים, אנשי האקדמיה, גופים עסקיים ורשויות עירוניות. הקואליציה הזו צריכה להכין יחד תוכנית פעולה ריאלית, המבוססת על מחקר שטח מקיף ומעמיק.

מגמה נוספת שמתחברת לרעיון ההסבה, היא זו שמבקשת להגמיש את ההפרדה הברורה והנוקשה בין מרחבי עבודה למרחבי מגורים. ניסיון ליצור מתחמים משולבים שכאלה נעשה באוקלנד, קליפורניה. דוגמה אחרת לכך היא מיזם המיועד ל"נוודים דיגיטליים" המבקשים לשכור דירה לתקופות קצרות או בינוניות במחיר סביר וליהנות ממפגש פורה עם הדיירים אחרים. ברמה הפרוזאית יותר, ניתן לחשוב על הסדרים שבהם אנשים יעבדו כמה ימים בשבוע בבית וכמה ימים במשרד שבו ניתן גם ללון. דוגמאות למיזמי הסבה ניתן למצוא גם במקומות אחרים בארה"ב, בריטניה, שוודיה, גרמניה והולנד. רובם כאמור הונעו משיקולים עסקיים, אם כי פה ושם ננקטות יוזמות על-ידי רשויות מקומיות. סקירה מעמיקה שחוברה על-ידי "ראבובנק" מצביעה על פוטנציאל רב לתוכניות כאלה באזורים שונים בהולנד.

בישראל, קבינט הדיור אישר ב-2016 את תוכניתו של שר האוצר דאז, משה כחלון, לאפשר לוועדות התכנון להסב ייעוד של בנייני משרדים שאינם בשימוש למגורים. בפועל, ההקלות בהליכי התכנון לא הניבו עד כה את התוצאה המקווה, בין השאר מכיוון שהרשויות המקומיות חוששות להפסיד הכנסות מהארנונה הגבוהה על שטחים עסקיים ומסחריים.

הפתרון שמוצע מתאים במיוחד למרכז הארץ ובמיוחד לתל-אביב, שבה היצע המשרדים גבוה מאוד אך הציע הדיור נמוך מהביקוש. נכון ל-2019 נבנו בעיר יותר מחצי מיליון מ"ר משרדים, כשהצורך המוערך על-ידי מומחי נדל"ן שונים הוא כ-200 אלף מ"ר לכל היותר בחמש השנים הקרובות. וזה כמובן לפני הקורונה. בפרויקט שכן בוצע בהצלחה בלב תל-אביב הוסבו חמש קומות בבניין המשרדים של "מקורות" ל- 40 דירות קטנות להשכרה. פרויקט בהיקף יותר מצומצם בוצע בראשון לציון. פרויקט באזור בורסת היהלומים ברמת גן לא יצא לפועל.

בן 74, יליד דרום אפריקה, מתגורר בכפר ורדים, עובד בתרגום ועריכה

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר.

שישה ספרים
ב- ₪690 ₪399
רק למנויי רדיקל.

רוצה להצטרף לרדיקל? דברו איתנו

אנחנו כאן דברו איתנו!

מה הרעיון הרדיקלי שלך?

סל הקניות

סגור